【横浜市中区の不動産屋発信】不動産投資における債務超過を利用した税金対策について

債務超過は経営上深刻な状況と捉えられますが、不動産投資においてそれは評価額下落が原因にあるとも考えられます。そのような場合、特にサイドビジネスとして不動産投資に携わるようなケースでは税金の支払額を減らす効果が見込めます。その辺りについて見ていきましょう。

不動産投資における債務超過

経営上、資産を負債が上回ると債務超過という状態となります。債務超過は通常、経営の財務状況を表す決算書の一部・貸借対照表の作成により存在が明らかに示されます。正常な経営状態における貸借対照表では、所有する不動産などの資産額が、借金などの負債額を上回り、その差額が純資産すなわち収益として表されます。

債務超過に陥っていると逆に、資産以上に負債が大きく純資産はマイナスの額を指すこととなります。通常の経営では、債務超過は収益が得られない上に債務を果たしていかなければならない死深刻な状態に当たりますが、不動産投資の場合、この負債の内容によって幾分事情が変わってきます。
つまり、債務超過の原因が不動産価格の下落いわゆる含み損であった場合、直ちに経営悪化に繋がるわけではない、ということです。賃貸経営で家賃収入を得るインカムゲイン型の不動産投資を例に考えてみましょう。

5000万円の賃貸物件をローンで購入し、月々の返済を上回る家賃収入を得て数年経過したものとします。その時点で、ローン残額が3000万で家賃収入の貯蓄残高が600万、そして不動産評価額の下落により物件評価額が2000万になったと想定します。

この場合、その経営状態を貸借対照表で表すと、資産は物件評価額2000万と収入貯蓄600万を併せた2600万であるのに対し、負債はローン残額3000万となります。つまり、負債が400万多い債務超過に該当するわけです。

しかしこの場合、負債である3000万は月々のローン支払いで滞りなく返済されていく以上、そのまま経営の継続が可能と言えるでしょう。ペナルティとしては追加の融資すなわちローンを組めなくなる点が挙げられますが、それを必要としていなければ、経営が悪化しているとは一概に言えないわけです。

含み損のある不動産についての節税効果

前項で見たような、債務超過の要因に当たる含み損不動産は税金対策に使うことができます。これは該当する不動産を売却するタイミングに関することなのですが、前提条件として、個人経営で不動産投資を行っている場合には青色申告の取得が必要です。

青色申告による確定申告では、会社などの法人が行う法人税申告と同じく、貸借対照表を含む決算書の提出を要します。これにより不動産売買の収支が明らかとなり、不動産売却に伴う損益も課税算出に反映されるわけです。

課税率の低下

法人格で不動産投資以外の事業に携わっている、もしくは本業以外に副業として不動産投資を行っている、などのケースで有効と思われるのが、課税率の低下を狙った含み損不動産の売却です。

法人税や所得税など、収益もしくは所得に基づいて課税額が決められるタイプの税金は、段階的にある金額以上になると課税割合が上がってきます。所得税では所得額が増えるにつれ5%～45%、法人税では収益が増えるにつれ15%～23.2%と、支払わねばならない税金のパーセンテージが増えるわけです。

ここで、含み損のある不動産を売却すれば、その負債は所得あるいは収益を引き下げる損失となります。損失の存在により課税率を引き下げることができれば、節税効果を得られることとなるわけです。

課税率引き下げによって納税を免れた額が負債額を上回れば、その分利益を挙げたことになるでしょう。

繰越欠損金の利用

不動産の含み損が所得および収益を上回りマイナスとなる場合、その額を欠損金と言います。これは発生した年の確定申告のみならず、発生した時点から10年に渡って繰越すことが可能です。それが繰越欠損金に当たります。

これを作っておくことで、向こう10年間の課税率上昇を抑える損失要因に利用できるわけです。しかし、その負債額によっては、節税効果と比較して、果たして割に合っているのか疑問が残ると言えるでしょう。

これについては意図した税金対策と言うより、損失のダメージに対する軽減策と捉えた方が良いかも知れません

まとめ

以上のように、不動産投資における債務超過の要因として、不動産購入時より評価額が下落している含み損が考えられることを踏まえこのような不動産を税金対策に用いる手段とし、
◆課税率の低下に利用する方法
◆繰越欠損金として利用する方法
が挙げられることを確認してまいりました。

含み損不動産の売却損失を節税に活かすには、売却のタイミングや課税率の下げ幅を計算に入れて行うことが必須であると言えるでしょう。