不動産投資で債務超過の場合に必要な理由書とは

2020/04/28

不動産投資において債務超過になりそうであったり、または一時的な債務超過になることもあり得るでしょう。そんな時に、銀行からの融資受けるために必要になってくるのが、債務超過になっている理由書を決算書とともに準備しなければなりません。その理由書の必要性をみていきましょう。

決算書について

融資を受ける際に必要となる決算書についてですが、1つ目は｢損益計算書｣、2つ目は｢賃借対照表｣、3つ目が｢キャッシュフロー計算書｣となります。投資における年間の損益を3つの書類にわけて作成します。

損益計算書とは、不動産投資によって出た利益と損失を記載したものです。内容としては

●売上総利益
●経営利益
●当期利益
●営業利益

の4つになります。赤字が続いてしまうと純資産が減り資本金がなくなってしまいますので債務超過になるということです。そこで銀行では、3期連続で黒字経営を求めることになります。

ここで注目して頂きたいのは、銀行においてこの書類のどこを基本的に見ているか？ということです。バランスシートとも呼ばれる｢賃借対照表｣から全体のバランスを見ますが、ここで最も大切なのは｢純資産｣の部分となります。

この表には、｢資産｣が向かって左・そして右に｢負債｣が記載されています。財政状況がよい場合は｢資産－負債＝純資産｣となり、純資産が多ければよい状況といえます。つまり、純資産が少ない場合は、債務超過の状況となります。

例えば、不動産投資の物件を購入する際に融資を受けたのであれば借入額を負債に記載し、自己資金でまかなった分は純資産として記載します。

キャッシュフロー計算書は損益計算書とセットで見られることがほとんどです。不動産投資の場合に家賃の収入で現金が増えていけば良い状況といえますが、例えば設備投資や原状回復の費用などで現金が減っている場合もあり得ます。

一時的な債務超過になってしまった場合や債務超過になりそうだという時に融資を止められないために、その理由を銀行に説明しなければなりません。その際にきちんと説明ができるかどうかで、融資の有無が決まってきます。

そのためには、きちんと理由書として作り上げ明確にする必要があるのです。例えば、災害などで被害にあった際に赤字計上しなければならない場合やその他の理由でそうなった場合にも一時的なものか、そうでないのかの判断材料となります。

また、債務超過になりそうな場合にも経営戦略を練り直し、慢性的な赤字ではないことを示さなければなりません。そのために理由書を添付する必要があるということです。

債務超過になる前に対処できれば、一番良いのですがどうしても避けられない場合も出てきます。その際にどれだけ、銀行に納得してもらうかが決め手となってきます。理由書をきちんとまとめて証明することが、融資の継続につながるのです。