不動産投資における債務超過の影響について

2020/03/25

一般の会社でも、「債務超過」と言う言葉を耳にします。名前から判断できるように、負債となるマイナスの領域が、純資産となる財政を圧迫する状態の事をあらわしています。同じように不動産投資の世界でも、債務超過となった場合の影響について紹介しましょう。

不動産投資で起こる債務超過について

不動産の投資物件を購入する場合に利用するのが、金融機関からの不動産投資ローンによる資金調達です。例えば、購入時の資産価値は3000万円だったとしても、10年20年の長期のローンにおいては、資産価値が半分以下になることだってありえる話です。

当初の純資産がどうにかプラスになっている状態で、順調にローンの返済を行いながら家賃収入と合わせて、流用できるお金（キャッシュフロー）がある状態であれば問題はありません。

純資産とは投資対象の不動産価値と、自身が保有する資産価値のあるものなどを合計した総資産から、負債となるローンの支払いや経費など全ての支出を差し引いたのが「純資産」となります。

10年後やローンの支払いが完了する前に、この場合の投資物件の資産価値が半分以下になったと仮定した場合に、ローンの支払い残高が総資産の合計よりも上回った場合において、他の資産を処分しても負債の方が大きくなった状態になった場合に、「不動産投資の債務超過」と判断される事になります。

債務超過の状態を確認するには、個人投資家も法人企業もバランスシートで財務状況＝資産状況を確認する事が出来ます。バランスシートの見かたについては、簡略的ですが以下の表記を参考に願います。

「バランスシートの左側」に総資産を記載
預金や株券が1000万円+不動産価値が1000万円の合計が2000万円となります。

「バランスシートの右側」に負債と純資産を記載
負債が1500万円の場合に純資産は（総資産-負債額）＝500万円となります。

※かなり省略していますが基本的にはこのスタイルです。負債が上回る事で純資産がマイナスになると債務超過の状態です。不動産投資の価値は、経済や社会的な影響及び災害などで、資産価値が大きく下落する場合もあるのです。

不動産投資の収入は、賃貸経営における家賃収入と不動産売却による収入の2つですが、不動産価値が下がる事で、不動産の投資物件の売却にも大幅な影響が考えられます。主力となる、家賃収入も継続して安定した収入を得るには、管理における大がかりな修繕費が必要となる場合があります。

特に区分マンションでは、大がかりな修繕費用の積立金の支払いが決まっているのです。アパートの場合も木造などの造りは、台風などの影響で急な出費の可能性があるのです。それ以外にもローンの支払いだけでなく、生活にまで影響が出る事もあります。

不動産投資で融資を受けている状態でも、追加の融資を受ける事は可能ですが、融資の際の資産の評価によって、資産状況がかんばしくないと判断される事で、追加融資は難しくなるのです。他に資産価値のある不動産を所有している場合において、担保されていない事で可能になる事があります。

不動産投資は低リスクとして推奨されていますが、気をつけるべきは、最初の物件選択が重要となります。投資価値の下がらない物件や周りの相場から比較しても、割安の物件を見つける努力が必要です。

不動産投資を決定する前に、不動産投資専用のシミュレーション・アプリを利用して、長期的な「バランスシート」の作成も出来るようになっています。債務超過のリスクを回避する努力で、不動産投資の長期的な運用に安心感が持てる事にもつながるのです。また、セミナーや勉強会で学ぶ気持ちも大事です。

不動産投資における債務超過の影響はローンの支払いだけでなく、再投資や追加融資にまで影響を与えます。場合によって、担保不動産の売却や生活にまで影響が出る懸念があります。そうならない為にも、物件選びやシミュレーションの必要性を感じます。