【借地 底地】における期間満了の対処の仕方

借地権にも賃貸借契約によって、期間満了が定められています。建物が存在する際に、借地借家法では、土地の借主の権利に対して比較的有利になっている場合が多いものです。そこで期間満了は、地主にとって整理するタイミングと言えます。今回は、借地権期間満了の対処の仕方を紹介しましょう。

地主にとっては底地整理のチャンス

借地権とは建物を所有する為に土地を借りる為の権利であり、そのような土地を底地と言っています。貸主にしては土地を貸して土地代で収入を得る方法です。しかし、その契約期間は30年以上から60年くらいで契約されており、その都度更新される事も少なくないのです。

長い年月の間に土地を自分で有効に活用したいと思うのは、地主として当然あるものと思われます。しかし、借地権における「借地借家法」は、どちらかと言えば “生活の為に住み続ける事” に対する権利(借主の権利)が優遇されています。その為、地主としては期間満了の時期に借地権を解消するチャンスなのです。

借地権の契約期間について

借地契約の期間は、おおむね30年以上と定めています。お互いの同意によって長い期間の設定もできる事になります。

1.普通借地権の場合
借地上に建物がある場合を前提として、土地の借主が契約の更新を求める事が可能になっています。この場合の更新は最初に20年となり、次に10年の更新としています。また、借地権の存続期間が満了しても、借地上に建物がある場合に限り、同じような条件で契約が更新される事になっています。

2.一般定期借地権の場合
契約期間を「定期借地権」とした場合には、最低でも50年以上となっている長い契約ですが、あらかじめそれ以上の必要性がない場合に利用される契約です。契約は公正証書等の書面で契約をする必要があります。この一般定期借地権契約は、契約更新ができない事になっています。

3.事業用定期借地権の場合
事業を目的とした土地の利用の際には、コンビニなどの使用や事務所として、あるいは工場などの使用の際に交わされる契約の事です。ただし、居住用の住居やマンションの利用はできません。

期間については、10年以上から50年未満で定められています。こちらの場合も、契約更新はできません。この場合も必ず公正証書で契約を行わなければならないのです。公正証書がない契約ですと、30年未満で契約しても「普通借地権」として扱われ、30年の契約期間になってしまいます。

4.建物譲渡特約付借地権の場合
存続契約が期間満了する事によって、借地権を消滅させる為に、地主が借地人から建物を買い取る為の契約です。借地人がアパート等を建てて経営している場合に、有効な活用方法です。建物譲渡特約付借地権の契約は、30年以上での契約が可能です。しかし、契約更新がない条件なので、地主は建物を買い取る資金が必要になります。

借地人に違約事項があった場合

土地代の支払いが順調に支払われていれば問題ないのですが、土地代の滞納や契約以外の土地利用を行った場合には、建物の買い取りに応じなくても良いとなり、借主は建物を解体する必要に迫られます。

まとめ

契約の内容によっても異なるのですが、期間満了の対処の方法としては、地主が建物を買い取る方法が一般的になっています。期間の限定を望む場合には、更新する必要のない上記の定期借地権や特約付の契約を選んだ方が良いでしょう。底地の契約は30年以上の長い期間中に、新たな土地の有効活用に備える事も契約前に必要なのです。