共有不動産の相手に抵当権が設定されたら

2020/02/24

共有不動産と聞くと、他者と不動産を共有して所有していることを連想されることと思いますが、その不動産に抵当権が設定されている場合、困ることはあるのでしょうか。今回は、そのようなシチュエーションで困ること、回避方法を中心にみていきましょう。

共有不動産とは

共有不動産とは、ひとつの不動産を「持分」という割合で複数人の共有者が持ち合う状態をいいます。共有者がそれぞれ持分割合で所有権を持ちますが、ひとつの不動産のどこの部分を所有するというものでは原則ありません。

共有不動産という状態になる要因は相続や遺産分割、夫婦間や親子などで資金を出し合って購入する住宅などがあります。

抵当権とは、担保とした不動産を担保提供後も所有者に利用させながら、もしも債務(借金)が返済されない場合は競売にかけて売却し、その代金から他の債権者に優先して弁済を受ける権利です。

借金が返済されない場合、債権者は抵当権の優先順位に基づいて、抵当権の対象になっている不動産を強制的に売却します。そして、その売却代金を債権の弁済に充てるのですが、その強制的に売却するための手続きをとることを「抵当権の実行」といいます。

では、他の共有者の持分が抵当権の実行になってしまった場合、放っておくとどうなるのでしょうか。この場合、競売にかけられているのは抵当権を設定され実行されている相手のみの持分となるので、自分の持分に関してなんら問題はありません。

しかし、トラブルが生じる可能性があるのはその後です。仮に、競売に出された共有持分が競落されたとします。新しく持分を持つ人が、その持分を買い取るよう持ちかけてくることがあります。こちらが売却を応じないでいると「共有持分割請求」をされることがあるのです。

「共有持分割請求」とは、共有状態の解消を求める権利です。共有状態を解消するために共有持分割訴訟をすることができ、こちらが共有持分割に応じない場合、自分の所有している持分も含めた不動産を競売にかけてその代金を分配することができるのです。

そうなると、不動産は市場価値よりも安い価格で競落されて、双方が持分割合に応じて売却代金を分配することで、不動産を手放さなくてはいけなくなるのです。

共有不動産の相手の持分だけが抵当権の実行をされたとしても、放っておくとトラブルになるおそれがあることは先に触れたとおりですが、では、このような結果にならないためにはどのような手があるのでしょうか。

それは、競売で競落される前に、自分が共有者の共有部分を買い取るという方法です。現在の共有持分権者と抵当権の設定者の間で、持分買い取りについて話し合いをし、競売を取り下げてくれるようすすめていくことが賢明です。

共有不動産に抵当権が設定されていた場合、相手の持分が仮に実行されるような場合には打つ手がない訳ではありません。そこは、不動産を一緒に所有している共有持分権者と十分に話し合い、自らが買い取るということも視野に入れて動くことが得策です。