底地上の借地権を設定した建物に抵当権を付ける際、地主の承諾は必要か?

2020/02/06

金融機関から融資を受ける際、土地建物などに抵当権を付けることがありますが、底地の場合どうなるのでしょうか？借地権付の土地の所有権のことを底地と言いますが、そこに建てた建物に抵当権を付ける場合、地主の承諾が必要かどうかを見ていきたいと思います。

借地権とは

借地権とは、建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。
土地と建物は別々の所有権となっていますので、土地と建物の権利はそれぞれが持つ事になっているのです。今回は、借地権についての抵当権の設定ですので、地主との関係上どのような対応が必要になるのかを見ていきましょう。

銀行などから資金を融資してもらうとき、建物や借地権に「抵当権」を付ける必要があります。これは、お金を借りる為の条件となります。

借地権のついた建物に抵当権を設定すると、登記上は建物にしか抵当権は付きませんが、借地権にも設定されたことになります。このとき、土地の所有者である「地主の承諾は必要ない」とされています。

借地契約書に「建物に抵当権を設定するには地主の承諾が必要」という記載がある場合には、「地主の承諾」を貰うことが必要となります。特に記載がなければ無断で抵当権を設定しても契約違反にはならないといえます。

ところが、融資を行う金融機関は一般的に地主の承諾を求めてきます。承諾がない場合は融資が行われないことが多いのです。これはどういう理由からなのでしょうか。

金融機関は二つのことを求めてきます。
・抵当権の設定の了承
・地代に滞納があれば金融機関に連絡を行うこと
この二点です。

金融機関からすると、仮に借地人が地代を滞納して借地契約が解除になると、担保としての機能を果たせなくなる可能性があるからです。

そのためほとんどの金融機関では「地主の承諾」を要求してきます。

地主が地代の滞納の連絡を行わず、勝手に借地契約を解除してしまうと、過去の判例では地主に損害賠償責任が生じたケースさえあります。

借地権を設定した建物に抵当権を付ける場合「地主の承諾」は必要か、不必要かと言われれば、本来ならば「地主の承諾」は必要ないのですが、金融機関から融資を受ける場合「地主の承諾」が必要になってくるという理解でいいと思います。

金融機関としてもしっかりとした担保が必要なのは大切なことです。大事なのは借地人と地主が普段から信頼関係を築くよう努力し、地代の滞納がないようにしっかりと支払うことなのです。それができてさえいれば金融機関から融資を受けるのも難しいことではないのではないでしょうか？