借地・底地を更地にして返す場合の方法と費用

2020/01/22

借地・底地を「更地にして返して欲しい」と貸した側に要請された場合に、必ずその要請に応じなければならないのでしょうか？また、更地にする場合の費用はどれぐらい掛かるのか？など、ざっくりとお話していきましょう。

要請とそのタイミング

そもそも、更地にして返還する義務はあるのか？というと・・・民法上の規定では｢原状回復義務｣というものがあり、借りた側は借主に対して元の状態(すなわち更地)にして、返還しなければならないということです。つまり、借りた側は建物を解体しその費用も持たなければならないのです。

では、借りた側はどのような場合でも貸した側の要請があればその義務が生じるかというと、そうではありません。あくまで、上記の義務は民法上の原則であるため借地・借家の場合、特別法の｢借地借家法｣が適用されることがあります。

特別法の｢借地借家法｣で適用される可能性があるのは、｢建物買取請求権｣となります。貸した側に、その建物を時価で買取ってもらう事を請求できるというもの。この条件として、賃貸借契約期間が満了になった際に契約が更新されない場合に請求することが可能です。

しかし、この権利を行使するタイミングとしては更新されない場合に限られているため、注意が必要です。

原状回復義務が生じる場合として、賃料の未払いによって貸した側に契約を解除された場合です。このタイミングで、要請された時は賃料を支払い更地にし返還しなければなりません。

つまり、貸した側からは未払いの契約解除によるタイミングでしか、この要請ができないとも言えます。買取請求権は借りた側の保護を、未払いの場合は貸した側の保護がされるということです。

解体費用の相場と内容、また条件や環境によって解体費用にも影響が出てきます。どのように費用が変わってくるかを見ていきましょう。※あくまで、平均的な金額での記載です。

①アスベスト
アスベストが使用されている場合の解体は、必要な手続きや作業が通常よりも増えることになります。アスベストが飛散しないように集塵、排気装置などの設置が必要になります。
特殊な工事となり、工事後の廃棄物の処理法も法令で厳しく決められているため解体費用も高くなるのです。

②立地条件
建物の周囲が広い場合は、重機が入りやすく近隣への影響も少なくすみ解体工事がしやすいので、費用も安く抑えることができます。逆に家に面している道路が狭い場合は、重機が入れず人の手で解体工事をすることになるため、費用も高くなります。

③重機の有無
解体業者が重機所有しているかどうかで費用が変わります。重機を所有していない場合は、工事費用の他に重機をリースする費用も上乗せされてしまいます。また、リースではなく重機を所有している下請けに委託していれば、管理費用などの中間マージンなども発生することもありますのでご注意を。

1坪あたりの解体費用の相場です。

●木造　3万～4万円
●軽量鉄骨造　3.5～4.5万円
●鉄筋コンクリート造(RC造)　5万～7万円

更地にするタイミングによって、義務が生じる場合とそうでない場合がありますので、必ず確認をしましょう。また、いざ解体を検討する場合は複数の解体業者から見積をとり決めることが大切です。解体業者を探すことが難しい場合は、専門の不動産会社に相談することをお勧め致します。