借地・底地を返したい　～原状回復義務とは？～

2019/12/17

借地・底地を返す場合、原状回復義務とは誰が負うものなのでしょうか？簡単に言うと土地の上に建物などがある場合に、その建物の解体費用などは誰が支払うのか？ということです。さて、借主か貸主かどちらにその支払義務があるのでしょうか。見ていきましょう。

最初に賃貸借契約書が終わった場合に、｢賃借人は賃借物を原状に回復させる義務がある。(原状回復義務)｣これは、民法上の規定になり借主は借りた物に対して元の状態に戻して返却しなければならないということです。

つまり、更地にして返還すべきであるので、解体費用を負担するのは借主ということになります。しかし、これは民法上の原則となり借地や借家の場合には、特別法である｢借地借家法｣が適用されます。

適用される｢借地借家法｣

この場合に適用される｢借地借家法｣は、｢建物買取請求権｣となります。その内容によると借地人は借りた土地の上に建物がある場合に、その建物を時価で買取るように貸主に対して請求することができます。

その条件としては、賃貸借契約期間が満了になり契約更新がされないときに請求することができます。この権利は、貸主の承諾の有無に関わらず主張できる権利となっています。

しかし、この権利が行使されるのは貸主が契約更新をしなかった場合となっているため、借地人の都合で権利が認められるわけではありません。

賃借契約が終了する原因は、期間満了だけとは限りません。双方で終了させる合意がされた時は、｢建物買取請求権｣は発生しません。つまり、契約を解除することになるので借地人が買取って欲しいといっても、貸主は買取る義務がなくなります。

賃料の未払いなどの債務不履行やその他の契約違反があり、契約を解除された場合は原則として、借地人の｢建物買取請求権｣は認められることはありません。貸主にも一定の保護があるということです。

〇貸主側
「期間満了以外の方法で借地契約を終了しない限り、原状回復の費用を負担しなければならない。」つまり、賃料の未払いなどのタイミングで賃貸借契約を解除して、建物の収去を同時に求める以外は原状回復の義務があるのです。

賃料が毎月支払われている場合は、合意解除をするべく交渉します。本来、借地権の買取が必要になるのですが、それを建物の解体費用(収去)と相殺する形で交渉を進めることになります。

〇借地人側
賃料の未払いで契約を解除された場合は、自分で原状回復をする必要があるので、きちんと賃料を支払った上で、契約期間満了を待って｢建物買取請求権｣を行使するか、合意解約の交渉で解体費用(収去)を決めることになります。

原状回復の義務は、それぞれの立場とタイミングで違ってきます。専門の業者に相談することをお勧め致します。