借地、底地と抵当権の関係について

2019/09/26

はじめに

不動産に関する用語の意味や権利については、複雑で理解しにくい部分がたくさんあります。
不動産投資を検討している方はもちろん、普段から不動産に関わる方でも全部を把握するのは難しいですよね。
今回は「借地、底地と抵当権の関係について」というテーマでお話していこうと思います。

借地と底地って何？

まず、簡単に借地と底地について説明していきましょう。
まず借地とは他人から借りている土地のことをいいます。土地を借りた人は、そこに建物を建てたり、駐車場にしたりして土地を利用することができます。
このとき建物自体は自分のものとする権利「借地権」が発生します。

その借地権がついた土地が底地です。
つまり底地は誰かに貸している（貸そうとしている）状態の土地のことを指します。

このとき貸主側は「底地で借地人が土地を借り建物を建てることを認めるかわりに地代という賃料の受け取ることができる」権利があります。
そのほかにも契約更新や建物の増改築、借地条件の変更の際に一定の金銭を借地人から受け取ることのできる権利「底地権」が発生します。

抵当権について

次に抵当権について説明していきましょう。
抵当権とは、簡単にいうと金融機関などから住宅ローンを借りる際の担保のようなものです。そのため、底地権のついた住宅ローンを有担保ローン、ついていない場合は無担保ローンと区別します。
そのため借地人が建物を建てるために借りた住宅ローンを返済できなくなった場合、金融機関は建物を担保として回収することができるわけです。
ちなみに借りる側は金融機関が設定する抵当権に必ず応じなければならないというわけではありません。しかし、ほとんどの金融機関は抵当権と融資をセットで考えているところが多いため、借りる側が抵当権の設定を拒否した場合は融資側の選択肢が減少します。

ちなみに底地に設定されている借地権と抵当権は、登記された順番によって優先順位が変わります。もしも建物の所有権登記や土地の貸借権の登記が早かった場合、その底地では借地権のほうが優先されることになるのです。

まとめ

「借地、底地と抵当権について」というテーマでまとめてみました。
今回は詳細を割愛しましたが、抵当権が設定された建物については相続の対象になります。つまり相続税もかかってくるということです。
抵当権が設定されているからといって、相続税評価額が減少するというわけではありませんので注意しておきましょう。
借金（ローン）についてはマイナスの財産となるので、財産の総額から差し引かれて相続税が計算されます。