借地を相続した場合の評価額は？

【はじめに】
借地を相続する場合、相続税の計算のもとになる土地の評価額を算出する必要がでてきます。
今回相続税の計算にも使われる「借地の評価額」の内容について紹介していきたいと思います。

【借りている土地を相続する場合】

土地を借りている人が亡くなった場合に土地を受け継ぐ人は「なにか複雑な問題が起こるのだろうか」と悩むかもしれません。しかし、はっきり言って悩む事はありません。以下で見ていきましょう。

・借地権の相続について
借地をしている相続人が亡くなった場合、相続人が通常通り相続ができるか？
借地権を相続人以外に贈ることをしていない限り相続でき、地主の許可も必要がありません。借地権も相続財産の対象になっていますので、改めて借地契約を結ぶ必要はありません。

・借地の評価方法について
借地でかかる評価額は、自宅や自分の利用している事業用である場合には借地権割合も含めて計算します。
借地権割合とは借地権の価額を評価するために国税庁が提示している割合のことです。
例えば使用している土地が1000万円の土地であるとして借地権割合が60％とすると
1000万円 × 60％ ＝ 600万円
となるので評価額は600万円相当になります。

【マンションやアパートを貸している場合】

借地の土地で経営しているマンションやアパートの相続を見ていきましょう。
マンションやアパートの評価は入居率によって評価額も随分と異なってきます。評価額を算出する場合には賃貸の割合が重要なポイントになります。
賃貸割合とは建物の全床面積に対し現在貸している床面積がどれくらいの割合になるかとのことです。故人が所有していたマンションやアパートを相続する時点の相続税を計算するには賃貸割合が重要なポイントになってきます。

・ポイントとなるのは賃貸割合
借家権割合は財産評価基本通達で定めている30％とし、評価額の違いを見たいと思います

マンションAとマンションBの資産評価額が1000万円とします。マンションAの入居率が80%、マンションBの入居率が40%とすると評価額は以下のようになります。

マンションA
1000万円 × 30% × 80% = 240万円
となり評価額は1000万円－240万円＝760万円になります。

マンションB
1000万円 × 30% × 40% = 120万円
でマンションＢの評価額は1000万円－120万円＝880万円になります

以上のように賃貸割合の高いマンションＡのほうが、120万円も評価額が安くなることがわかります

・入居率の違いによって相続税の節税効果が変わる
アパートやマンションなどの収益物件は、貸し出している面積が広いので評価額が低くなります。
そのため相続税の節税を目指すには入居率の高さを維持することが重要です。空室率が高い場合などは、リフォームなどをして空室を減らす工夫をすることにより節税効果が得られるでしょう。

【まとめ】

今回は、借りている土地を相続する場合についてまとめました
借地をしている相続人が亡くなった場合には、相続人が通常通りの相続ができるかとの疑問でしたが、それについては地主の許可も必要がなく借地権は相続の対象になります。
借地にマンションなど事業用である建物がある場合には借地権割合も含めて調べてありますので一読していただけると幸いです。