不動産の譲渡所得から算出される所得税・住民税の計算方法とは

2018/09/19

【はじめに】
不動産を売却した際に得られる所得のことを「譲渡所得」といい、この譲渡所得には所得税と住民税が課税されます。

今回この譲渡所得の計算方法、また譲渡所得を得ることで対象となる税の計算方法について紹介してみたいと思います。

【譲渡所得・課税譲渡所得の計算方法】

譲渡所得は以下の計算式によって算出可能です。

譲渡所得=譲渡収入金額-（取得費+譲渡費用）

※ここでいう譲渡収入金額とは土地建物の譲渡代金、固定資産税、都市計画税の精算金も含まれます。

※取得費に関しては「1.実額法」と「2.概算法」のうち、大きい金額を使用します。

1. 実額法で算出される取得費は「土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から建物の減価償却費を差し引いた金額」になります。

2. 概算法で算出される取得費は譲渡収入金額×5％となります。

※譲渡費用に関しては「売るために直接かかった費用のこと」です。

課税譲渡所得の計算方法は以下の式で算出できます。

課税譲渡所得=譲渡所得-（特別控除）

※特別控除は居住用の3000万円特別控除特例などになります。

税額の計算方法は以下のようになっています。

税額=課税譲渡所得×税率（住民税、所得税の税率）

※譲渡所得に対する税率は他の所得と分ける「分離課税」の対象となり、対象となる不動産の所有期間や用途によって異なってきます。

基本的に所得税の計算方法は不動産所得や給与所得などの所得金額を合計し、総所得金額を求めたうえで税額を計算するのが一般的です。
しかし、不動産の売却に伴う譲渡所得の場合他の所得とは合算せず個別に税額を計算する分離課税方式となっています。

所有期間が5年以下の土地建物の場合、居住用・非居住用ともに税率39.63％（所得税30.63％、住民税9％）、また所有期間が5年超10年未満の場合、居住用・非居住用ともに税率20.315％（所得税15.315％、住民税5％）となっています。

さらに所有期間が10年超の土地建物の場合、非居住用で税率20.315％（所得税15.315％、住民税5％）となっています。

それから軽減税率の特例を受けた場合には、課税所得6000万円以下の部分で14.21％（所得税10.21％、住民税4％）、課税所得6000万円超の部分で20.315％（所得税15.315％、住民税5％）となっています。

不動産の譲渡所得の計算は一見複雑なように感じますが、順を追ってみていけばそこまで難解なものではありません。参考にされてください。