名義変更を断られることも。アパートローンの相続は難しい？

2018/08/20

【はじめに】
亡くなった親がローンの残ったアパートを経営していた場合、子供がアパートローンを返済しなければなりません。
しかし、ローンの相続は何かとややこしい場合も少なくありません。
今回は、アパートローンの相続について見ていきたいと思います。

【アパートローンの相続は難しい？】

１．ローンの名義変更を断られることも
例えば、親と共同でアパート経営をしていた場合、アパートを相続する時にローンも名義変更をしなければなりません。
しかし、銀行が、アパートの収益力と相続人の返済能力が不充分と判断した場合、ローンの名義変更ができないことがあります。
ちなみに、亡くなった人の銀行口座は凍結され、返済が滞る場合が多いのですが、銀行によっては残高からローンの引き落としを続けるところもあります。

２．なぜ、名義変更がうまくいかないのか？
法定相続人同士で遺産分割協議を行い、債務の相続について決めた場合であっても、その取り決めは債権者（銀行）が承認しない限り法定相続人同士のみで有効とされます。
民法上、債務の返済は、相続人全員で法定相続分にのっとって行うことになっています。特定の相続人がローンを引き継ぐ場合は、銀行で新規の融資と同じように審査を受け金銭消費貸借契約を締結しなければなりません。
こうした法律は、債権者を保護する目的で決められています。
例えば、ローンの相続人が借金だらけだった場合、もともと返済が厳しい状況なので相続したローンもすぐに返済不能となることが予想できます。そして、その相続人が自己破産という選択を取ると、ローンは踏み倒されてしまいます。
こうしたことを計画的に行わせないために、ローンの相続は法定相続分で行われる決まりになっているのです。

３．アパートと一緒にローンを相続するには

アパートと一緒にローンを相続するには、次の手順で手続きを進めます。
①遺産分割協議でアパートローンの相続人を決める
②金融機関で審査を受け、アパートローンの債務引き受け契約を締結する
③司法書士に依頼し、アパートローンの債務者変更登記を完了させる

金融機関の審査で「支払い能力に問題あり」と判断されてしまった場合は、相続人を変更するか、連帯保証人を立てる必要が出てきます。

【最後に】

バブル時代に「空地を活用しながら老後のお小遣い稼ぎ」という目的で建てられたアパートやマンションはたくさんあります。
また、時代の流れや建物のリフォーム費用などで採算が合わなくなり、生きているうちにローンを完済しきれなかったケースが増え、こうした相続問題が表面化してきています。
親族がアパートやマンションなどの不動産投資をやっている場合は、ローンの相続問題についても早めに調べておきましょう。