借地の増改築を借地人が行う事は出来るの？ポイントご紹介

2018/06/07

借地上の建物について、増改築を借地人が行う場合、ポイントを押さえていれば地主の承諾なしで借地上の建物についての増改築を行う事ができます。しかし、ポイントをおさえているにもかかわらず、地主が承認しない事もあります。借地上の建物についての増改築を出来るようにするためのポイントをお伝えします。

基本的に増改築は自由に行ってもいい？

借地人は借地権が設定された土地を借り建物を建設した場合、基本的に増改築を自由に行う事は法的に問題ないようです。ただし、増改築禁止特約を契約時に結んでいる場合、借地人が増改築をする事はできません。しかし、借地人が増改築をする場合、地主に承諾を得ている場合があります。それは、地域の慣習や地主との関係性を有効に保つために半ば強制的にお伺いをたてている事もあるようです。

増改築のための承諾とは？

借地権が設定された土地の上の建物を借地人が増改築する場合、地主に承諾している場合があります。それは、法的に強制的に行われているわけではなく、地主との関係性を有効にしておく必要がある借地人が自ら地主に承諾を得ている事もあるそうです。ただし、増改築の承認を無事得られた場合、契約期間が満了した後の更新も獲得出来たと同じ事になるようです。地主さんにすれば、契約期間が過ぎても住んでもらいたいからです。

増改築禁止特約を結んでいる場合

契約の時に増改築禁止特約を結んでいる場合、基本的には地主の承諾を得てから借地人は増改築をする必要があります。承諾の際は、承諾料が必要になります。しかし、地主が承諾してくれないケースもあるようです。そうなると、借地人の建物の使用範囲が限定されてしまい、借地権者が保護されなくなってしまいます。

もし、地主が承諾を拒否した場合、裁判所に地主の代わりに承諾してもらう事になります。承諾のための申し立てをする事になります。もし、裁判所から承諾してもらう事が出来た場合、地主へは承諾料を支払う事になるようです。一般的に承諾料は更地の3％ほどだと言われています。床面積が7割増えたり、2倍以上増えたり、ビルを2階建てから3階建てに変えるなどする場合、4～7％の範囲で承諾料が増えるケースもあるそうです。さらに、最初の契約時の借地条件と違う条件での増改築が必要になる場合、承諾料は10％ほどになるようです。借地の増改築についてのご相談はお近くの不動産会社がおすすめです。