借地の造成費用は借地権の価格に算入？それとも建物？

借地権が設定された土地の上に建物を建設する場合にこんなケースがあります。建物を建設するためには造成が必要だと。造成費用を賃借人が負担した場合、その費用は借地権の価格に算入させるのかどうかについてお伝えします。

土地の造成費用とは？

土地が更地のままの場合、建物を建築する状態になっていない事があります。その場合、土地を造成し建物を建てられる状態にする必要があります。山を切り崩して宅地にする場合、山の斜面を平にする必要がでてきます。また、傾斜部分に土を盛り平にする必要もでてきます。農地を宅地にする場合も、土地の造成費用が発生します。

土地の地主が造成した場合、造成にかかった費用は地主負担となり土地に価格に算入されます。では、借地人が地主に替わって土地を造成した場合、造成費はどうなるのでしょうか。

借地権に算入か？それとも建物か？

家を建てるために、借地権付きの土地を購入した場合で造成工事が必要になるなどすれば、借地権の価格に算入したくなります。しかし、目的が家の建設なので、造成費用は建物の価格にプラスする事になるようです。つまり、造成費用は建物の減価償却資産になるというわけです。

造成費用は借主OR地主負担？

多くの借地権付き土地の場合、造成費用は地主ではなく借主が負担するようです。また、住宅を建設する場合は、借地の造成費用についても住宅ローンの対象に入れる事ができます。ただし、話し合いで地主に負担してもらえる事も出来る様です。例えば、売れ残り物件などの場合は交渉によって地主に土地造成工事の費用を負担してもらえるかもしれません。

借地人から更地にして土地の返還を受けた場合

商業施設などで借地権の契約期間が終了し、借地人から土地が返還されるとします。更地にするための原状回復を借地人が行った場合、地主にとって払わなくてもよかった原状回復費用（土地の造成費用）を不動産所得として計上する必要があるのでしょうか。

契約書で土地の返還の際の原状回復費用を借地人負担としておけば、借地人が負担した土地の原状回復費用つまり、土地の造成工事の費用は地主にとっての不動産所得として計上する必要はなさそうです。そのため、最初の契約の時に、原状回復工事は必ず必要であり、更地にするための借地の造成費用は借主が負担すると記載しておく事がポイントです。借地についての造成費用について疑問がある場合、お近くの不動産会社へご相談される事をおすすめします。