不動産を新築する場合に親から援助してもらったら？贈与税の控除額は？

不動産を新築する場合で、親や祖父母から住宅購入資金を援助してもらうことがあります。その場合の贈与税の計算の基礎となる額をいくらくらい控除できるものなのでしょうか。ポイントをお伝えします。

最大2500万円の控除とは？
例えば、Aさんは親から住宅の新築のための資金のうち、4000万円を援助してもらったとします。この場合、相続時精算課税の手続きをすると、最大2500万円までが控除されますので、課税価格が1500万円となります。相続時精算課税とは、贈与を受けた年には一律20％の税率で贈与税を支払っておきます。
そして、贈与してくれた人がお亡くなりになった場合、相続財産に援助を受けた金額を加算し、相続税を計算します。相続税の中には、贈与時に支払った贈与税が含まれていますので、贈与税分を控除することができます。さらに、贈与年度に支払った贈与税のほうが、相続税よりも高い場合は還付してもらうことができます。

贈与年度に相続時精算課税に変更する必要がある
相続時精算課税の適用を受けるためには、贈与年度に暦年贈与から相続時精算課税に変更する必要があります。そうでない場合は、贈与税が高くなるので要注意です。

さらに安くなる？
相続時精算課税を利用すれば、援助を受けた住宅資金のうち2500万円が非課税になることが分かりました。さらに、援助を受けたのが自分の親または祖父母などの直系尊属の場合だけになりますが、700万円分を非課税とすることができるようです。
相続時精算課税と合わせると3200万円が非課税になるので、4000万円の援助を受けたAさんは800万円が課税価格となります。その年の贈与税は、800万円×20％＝160万となるようです。
条件としては、20歳以下はNG、贈与を受けた年の翌年3月15日までに新築が出来て入居していること、所得が2000万以下などです。修正申告が必要な場合もあります。それは、贈与を受けた年が平成29年だったとします。
平成30年12月31日までに住み始めていない場合は、修正申告が必要になるようです。面積についても制限があるようです。床面積が50～240平方メートルであること、床面積の半分以上が贈与を受けた人の居住用部分になっていることが必要です。

夫婦間の援助があった場合の贈与税の控除
20年以上の婚姻関係にある夫婦が対象です。例えば、夫が退職金を使い、将来2人が住むために新築したとします。夫は名義を妻にした場合、妻は夫から住宅を新築するための資金の贈与を受けたことになります。
一般的に金銭を受け取り贈与税が課税される場合、控除額は110万となります。しかし、夫婦間の住宅資金の贈与の場合は、110万に加えて2000万円が控除されることになるようです。
ただし、この制度を利用できるのは一生に一度だけになるので、来年は別荘でという訳にはいかない様です。