借地の又貸しで賃貸借契約は解除される？建物の場合は？

借地を又貸しした場合、賃貸借契約は解除されてしまうものなのでしょうか。借主が貸主に無断で設定した借地権を又貸しした場合や、設定した借地権上の建物を又貸しした場合についての契約解除有無についてお伝えします。

設定した借地権を無断で又貸ししたら？
土地の上に設定した借地権を、貸主に承諾を得ることなく第3者に又貸ししたとします。もし、貸主にバレたら賃貸借契約は解除されるのでしょうか。その場合貸主は契約を解除できるそうです。
ここには又貸しの他に、譲渡も含まれます。貸主に内緒で又貸ししたり売ったりしてはいけないということですね。

借地権の上の建物を又貸ししたら？
設定した借地の上に立てられた建物を、貸主に無断で又貸しした場合、貸主は腹が立つかも知れませんが、賃貸契約は解除できないそうです。理由は、借地権の性質です。借地権は借主が土地を自由に利用できることが前提にあります。
そのため、建てた建物を第三者に又貸しすることも、借地人が自由に土地を使う権利の範囲に入っていると考えられるからです。
しかし、いくら又貸し相手が高額な値段で建物を買い取りたいと申し出てきたとしても、売却するのは危険です。売却となれば話は別になるからです。売却は借地人の自由に土地を利用する権利を超えた行為だとみなされるからです。
借地権上の建物を勝手に売却した場合、借地権も又貸しした人、つまり建物を買った人のものになっていますので、貸主は借地権を自分が決めた人でない人に貸していることになります。貸主は借地権を取り戻すために建物を取り壊し、借地権を返還させるための訴訟を起こすこともできるようです。

又貸しをしない様な契約内容であった場合
貸主によっては、最初に借地権の賃貸借契約をする時に、借主に対して、建物を又貸しする場合であっても貸主の同意を得る必要があるなど、貸主の承諾を契約内容に盛り込んでいることも。
その場合は当然、借主は貸主に借地権の上の建物を又貸ししたいと申し出て、承認を得る必要があります。しかし、もし借主が第3者に又貸しすることを申し出た時に、貸主が承認しなかった場合はどうなるのでしょうか。
その場合、借主は裁判所に借地人が借地権を自由に使える権利を主張するために、貸主の承認を得なくても借地権上の建物を第3者に又貸しできるよう、条件を変更する許可を求めることになります。ほとんどの場合、借主は第3者に又貸しできるようになるようです。
また、貸主の承認を得ることと契約されているにもかかわらず、借主が承認を得ずに無断で第3者に建物を又貸しした場合は、賃貸借契約は解除できるものでしょうか。その場合、貸主が裁判所に訴訟を起こしたとしても賃貸借契約が解除されることはほとんどないようです。
契約内容では貸主の承認が必要となっていますが、借主が借地権を自由に使える権利が優勢になるからです。つまり、事前に申し出が必要だと決めている場合でも、そうでない場合でも、建物を貸すことに関しては借地人の自由だといえそうです。

貸主となる場合～建物の又貸しは覚悟しておく
土地を保有している方で、借地権の賃貸借契約を結ぶ場合、借主が無断で第3者に借地権上の建物を又貸ししたとしても賃貸借契約の解除は出来ないことを覚悟しておく必要がありそうです。