借地における使用貸借とは？賃貸借との違いは？ポイントご紹介

借地の上に建物を建てて収益利用する場合、賃貸借と使用貸借があります。
一般的に借りる場合は賃貸借で賃料が発生します。
使用貸借は賃料や権利金が発生しない特殊な契約です。
借地における使用貸借についてのポイントをお伝えします。

親の土地を借りて建物を建てる場合
親に土地を借り、建物を建てて第3者に貸していたとします。
親に支払うお金は次の2つになります。
・権利金
・地代
しかし、親子なので土地を無料で借りているケースが多い様です。
その場合、権利金や地代は発生しません。
このように、無料で借りて使用することを使用貸借といいます。

使用貸借～借地権は誰のもの？
親が土地を子供に無料で貸している使用貸借の場合、権利金も地代も発生していないので、借地人である子供は借地権の保有者にはなりません。
そのため、親が死去し相続となった場合は借地権も親のものとなり、土地は更地扱いとなり土地のすべてに相続税評価額が課税される事になる様です。

権利金や地代を支払った場合
無料で土地を子供が親から借り、土地の上に建物を建てて貸家として貸し出している場合があります。
気持ち的に少しは支払いたいという事で、権利金や地代を固定資産税以上の額を支払ってしまう事は要注意です。
例えば、親に権利金くらいは払っておこうという事で支払ったとします。
使用貸借で権利金を支払っている場合、借りている人が死去した場合借地権は借りている人のものになっています。
そのため相続人にとって、借地権部分は相続税の課税対象とはならない様です。
つまり、権利金を支払う使用貸借なら借地権は借りている人のものになっている事になる様です。
固定資産税以上の額の権利金や地代を支払う場合、認定課税といって、その借地権について契約の形は使用貸借だったとしても、借地権は借りている人のものだと認定されてしまうからです。
そうなると、土地を借りている人が死去すれば、相続人は借地権を財産として相続する事になり、相続税が課税されてしまう事になる様です。

使用貸借～借りている人がキーマン
賃貸借の場合、借地権の契約期間が満了すれば、更新される事が一般的ですが、正当な理由があれば貸主の申し出によって契約が解除される事もある様です。
しかし、使用貸借の場合、借りている人がいつまでも借りられるようになっている様です。
借りている人が死去するまで使用貸借の契約は続く様です。

節税のためには～使用貸借？
祖父から父に土地を使用貸借で貸している場合、祖父が死亡すれば土地は更地として父に相続税が課税されます。
しかし、借地権を設定し、権利金や地代を父が祖父に支払っていたとすれば、祖父死亡時は借地権部分の所有者は父なので、更地から借地権部分の相続税評価額を差し引いた額だけが相続税の課税対象となります。
父に資金的余裕がなければ、毎年の地代を支払うのは大変なので、使用貸借としておき相続税では更地全部の相続税を課税されるようにする対策がとれます。
使用貸借を設定したからと言って、相続税が非課税になる訳ではなく、地代として毎月支払う必要はないけれど、相続税が課税されるという事です。
使用貸借契約によって、支払う必要がなくなった地代や権利金の額が、将来的な相続税の額のうち、借地権部分の相続税の額よりも少なければ、節税になる様です。