借地権者必見～借地建物登記って？地主の土地売却時や相続も安心？

借地建物登記は、土地を借りてその上に建物を建てておられる場合に便利な登記です。借地建物登記をしていなければ、相続時や地主の土地売却時に大変な事になるかも知れません。借地建物登記をしておいた方がいい理由とポイントをお伝えします。

 

地主から賃貸契約で土地を借りている場合とは？
地主から土地を賃貸借契約で借りている場合、使用収益権が発生するので土地の上に建物を建てて利用する事が出来ます。
土地の賃貸借契約によって借地権者となりますが、この権利は債権であり、地主と借主との関係性（借主は土地の上に建物を建てて土地を利用する権利がある）を表した権利です。

 

地主が第三者に土地を売却？
しかし、数年後に地主が第三者に土地を売却すると言い出したとしましょう。借地人としては、地主が替わるだけだと思いがちです。しかし、新しい地主が建物を明け渡して欲しいと言われれば、明け渡さなければいけない様です。それを避ける方法があります。

 

所有権保存登記が便利
新しい地主は、古い地主から土地を買った事により、物権（土地という物に対する権利）を得た事になります。
・物権＞債権
土地を借りてその上に建物を建てた人が持つ権利、つまり古い地主に対する債権は、古い地主から土地を買った新しい地主の持つ物件よりも弱いそうです。物件を持つ新しい地主からの明け渡し要求にNOするためには、建物を建てた時に所有権保存登記をしておくと良い様です。そうすれば、新しい地主に対して対抗力を持つ事が出来るからです。
他にも所有権保存登記をしておけば、建物や土地の抵当権の設定や住宅ローンのために金融機関から融資を受ける場合にも役立つようです。

 

表第登記と混在しがち？
建物を新築した場合、最初に登記をするのが建物の表第登記です。建物を新築した人にマストな登記です。これに対して、第三者に対抗する所有権保存登記の場合、マストではないので、ついつい忘れがちです。

 

相続する場合で表第登記だけの場合は？
借地権を相続する場合、建物に所有権保存登記がなされているかを確認しておきましょう。もしも所有権保存登記がなされていない場合は、相続した人が所有権保存登記をすればいいでしょう。
もし、相続人でないBに被相続人（お亡くなりになられた人）が売却する事になっていたとすれば、被相続人名義で建物の所有権保存登記をしておきます。所有権保存登記がされていない場合、借地人が建物を第三者に売却する事が出来ないからです。

 

借地権だけで建物を建設していない場合は？
所有権保存登記で、第三者に対抗できるのは借地権者が土地の上に建物を建てた場合だけです。所有権保存登記とは、建物に関する登記だからです。では、借地権だけを保有している場合で建物を建てていない場合はどうすればいいのでしょうか。

 

賃借権の登記が必要
賃借権の登記をしていれば、第三者に対して対抗出来る様です。ただ、地主に同意してもらわなければいけないため、賃借権を登記するのは難しいそうです。
なぜなら、賃借権の登記をしている借地権者がいると知れば、土地の上の使用収益権は借地権者のものであるため買う人は土地の上に建物を建てる事が出来ないからです。

 

借地権を保有～建物の有無によって登記の種類は違う
借地権を保有している場合、建物を建てているか、いないかだけで、賃貸借を登記する場合と、所有権保存登記が必要な場合がある事が分かりました。状況に応じて登記内容を決めていく事がポイントの様です。