不動産における減価償却の計算方法のポイントとは？

不動産を購入すると減価償却の計算が必要になってきます。不動産投資でマンションや戸建てを購入しても、その年に全て必要経費に算入できないからです。不動産における建物の減価償却の計算方法についてお伝えしていきます。

 

その建物はいつ建てられたのか？減価償却のポイント
建物を購入した場合の減価償却のポイントは、いつその建物を買ったのかという事と共に、いつその建物が建てられたのかです。
不動産事業をしていたとします。建物をもし買った人が買った年に全額を必要経費に出来たなら、10年後に売却した時、その建物を買った人はすでに全額必要経費に計上済みのため、購入価額を必要経費にできない事になってしまいます。
時の経過つまり、使用に応じて最初の購入価額を必要経費に毎年一部ずつ計上する事が減価償却です。減価償却をするためには、何年使用できるのかという想定が必要です。
それが耐用年数です。減価償却の計算は、建物の取得価額を耐用年数で分けた1年あたりの額を必要経費とする事になります。耐用年数は建物の種類ごとに決まっています。

 

平成10年以降に建てられた建物の場合
平成10年4月1日以降に建てられた建物を減価償却する場合、旧定額法で減価償却をします。平成19年4月1日以降に取得する建物については、定額法で減価償却をします。旧定額法は10％の残存価額を残していました。
そのため、減価償却が耐用年数分終わったとしても、建物の価値は取得価額の10％はあったそうです。
しかし、定額法は1円まで減価償却をする事になるので、必要経費に計上できる額は増えますが、減価償却後の建物の価値は1円ということになる様です。

 

建物付属設備や構造物は？
アーケードや門などの建物付属設備については平成28年4月1日以降に取得したものについては、定額法で減価償却をする事になります。

 

定額法の計算方法は？
定額法の計算方法はこちらになります。

・建物の取得価額×定額法の償却率
定額法の償却率は、耐用年数を調べる事で分かる様になっています。耐用年数は建物の種類ごとに決まっています。1円まで減価償却をする事になるので、計算した後の額が、取得価額×定額法の償却率よりも少ない年度まで減価償却した場合、定額法で計算した（上記の計算方法での額）額を残存価額から引くとマイナスになります。
その場合、毎年行ってきた減価償却の計算は行わずにこの様な計算をする事になります。

・残存価額－1円
この額が最終年度の減価償却費の計算となります。この時、建物の価値は1円となっています。旧定額法の場合はこうでした。

・建物の取得価額×0.9×旧定額法償却率
減価償却の最終年度には建物の10％が残存価額として残っている事になります。

 

平成10年4月1日以前に建てられた建物の場合
平成10年4月1日以前に建てられた建物の場合、旧定率法または旧定額法となります。
旧定率法で減価償却をする場合、事業を開始した年の3月15日までに届け出が必要になる様です。旧定率法の場合、1円を最終減価償却年度時に残す様にします。計算方法はこちらです。

・その年の最初の建物の価額①（建物の残存価額）×旧定率法償却率＝A
次の年度は最初に購入した時の建物の取得価額から、その年までの減価償却費の累計額を引いた残額が①となる事に注意です。
また、A＜建物の取得価額×5％となった年から計算方法が変わる事も旧定率法の特徴です。その年からは（A
1円）÷5＝Bの額を減価償却費とします。5年後には1円だけが建物の価格として残る事になります。

 

中古物件の場合は旧定率法・旧定額法・定額法かを検討するのがポイント
新築物件の場合は定額法となります。しかし、平成10年4月1日以前に建てられた場合の中古物件の場合、旧定率法・旧定額法・定額法かを検討するのがポイントとなりそうです。