新築には要注意？借家の期間～普通借家権VS定期借家権

借家を借りる場合、借家権の種類によって入居出来る期間が変わってくる事があります。借家権には普通借家権と定期借家権があります。
新築物件で家賃が安くかつ敷金礼金もゼロ円という内容は最高だと思いがちですが、2年で退去などが多いようです。普通借家権と定期借家権の違いにふれながら、借りる場合、貸す場合はどちらがいいかをお伝えします。

普通借家権と定期借家権の違いは？
借家権は借りる人を保護するために作られたものです。例えば、来週から違う人に貸したいから他のマンションを探してくださいと言われたら、困るのは物件を借りている入居者です。
そうならない為に普通借家権が設定されている様です。普通借家権に設定された物件に住めば、借りている人、つまり入居者の都合で退去する意外は、貸している大家さんからは退去を命じる事ができないのです。
お気に入りの物件が見つかり、ずっと住みたいと思った場合は、普通借地権であることを確認しておきましょう。

大家さんにとっては普通借家権が不利になることも？
例えば、駅チカ、新築物件を建てた場合、人気物件となることは間違いありません。しかし、入居者の中には家賃を滞納する人もいます。
そうなるとその間は収入がゼロという事になります。連続でなくても、定期的に家賃を滞納されれば、部屋数が多いほど大家さんは損する事に。
定期借家権は大家さんに有利になる様に設定できます。例えば、2年経過すれば退去する様な決まりを作る事ができるからです。新築物件ですから、すぐに新しい入居者も見つかるでしょう。
ただ、借りる側としては、定期借地権で2年後に必ず退去しなければいけないとなれば、借りたくないとなりがちです。

定期借地権を設定したら家賃も低く設定する
大家さんと入居者が2年契約でもWINWINの関係を築くためには、家賃を低く設定するのが空室を作らないポイントです。家賃が安い、駅チカ、新築、デザイナーズマンション、敷金礼金ナシであれば、2年後に引っ越しを余儀なくされても借りる人はいるでしょう。
また、定期借家権はこのようなケースで設定される事もあります。1部屋だけを賃貸したいという場合で、2，3年後に大家さんが戻って来てまたその部屋に住みたいなどという場合です。

定期借家権や普通借家権を設定する時の注意点は？
普通借家権で期間を2年とすれば、2年後は入居者に退去の意思があれば退去してもらう事が出来る、となっています。退去したくないと言えば、更新すればいいだけの事です。住所変更や家族変更などの確認のために、2年契約としている人が多いようです。
入居者の都合以外は、正当な理由がない限り退去を命じる事ができない普通借地権、設定期間はいつでもいいと思いがちです。しかし、不動産投資でマンション経営をする事になった場合、普通借家権を設定する場合は注意が必要です。
ここで1年未満の期間で契約としてしまうと大変です。1年未満に設定してしまうと期間の定めのない契約となってしまうからです。
2年契約なら2年後に入居者が退去することもできますが、期間の定めのない契約となれば入居者から退去の申込みを受けた場合、その3か月後に契約が終了となるので、大家さんにとればせっかく入居してもらったのにすぐに退去を認めざるを得なくなりかねません。

定期借家権を設定している物件～再契約はないのか？
例えば2年で定期借家権を設定していたとします。大家さんが単身赴任の期間が伸びてしまったので、4年間賃貸することが出来る様になったとします。2年間の定期借家権を設定していても、最初に再契約型だと伝えていれば、一旦解約し、新規で再契約することは可能のようです。
ただ、再契約は大家さんサイドに有利な条件であり、借りる側としては定期借家権で再契約型と書いてあったとしても、2年後に再契約ができる保証はないという事を念頭に置き、物件を借りる様にしなければいけません。