借地と利回り～東京での不動産投資で気を付けるべき事とは？

不動産投資をする場合に気になるのは利回りです。利回りのいい物件は利益を得やすいからです。退職後の収入源の確保として不動産投資が流行しています。
不動産投資をする時の利回りは借地のほうがいい事を、利回りのいい物件を選ぶのが必ずしもいいとは限らない理由と共にお伝えします。

土地を購入して建物を建てるよりも借地権付き土地に建てるほうがお得？
借地権付きの土地の上に、不動産投資の為に建物を建てる事のイメージについて、20年くらい経過すれば、建物を取り壊し土地も更地にして地主に返還しなければいけないと思う方もおられるようです。
そのため、借地権付きの土地の上に賃貸物件を建てて不動産投資をすることに対して抵抗を感じ、よりコストの高い土地購入後建物を建てることをチョイスされる方もおられるようです。

定期借地権と普通借地権がある？
20年で建物を取り壊し、更地にして地主へ返還する義務があるのは定期借地権です。それに対して、貸主は借主側によほどの理由がない限り返還を求める事が出来ない事、借主の更新希望があれば永久に更新できる借地権を普通借地権といいます。
東京の土地はほとんどが普通借地権なので、借地権付き土地の上に建物を建て賃貸収入を得る不動産投資をしたとしても、20年で返還と言うケースは珍しい様なので、強制的に20年後に不動産投資物件を取り壊して更地にして返却する必要はなさそうです。
さらに借地権付き土地は、土地を購入するよりも安く土地を使うことが出来ますので、初期コストを安く抑えられるメリットがあります。その結果、利回り率が高くなります。

利回り率って何？
利回り率とは、不動産投資で家賃収入を得る場合、1年の家賃収入などによる年間の収入が全初期コストに占める割合を言います。
借地権付き土地の上に建物を建てる場合土地購入後の建物を建てる場合よりも、分母の全初期コストが安くなるので利回り率は大きくなるという訳です。

利回りが高い物件なら安全とは限らない
ここで注意したいのは、年間の収入は年間の家賃収入とイコールでは無い事です。年間の家賃収入からその年にかかった必要経費などの、収入を減らす要因を控除した残額としなければいけないことです。収入を減らす要素はこちらです。
・建物の維持管理費
・固定資産税や都市計画税などの税金
・損害保険料や火災保険料
・不動産会社への手数料
・空室による賃貸収入の減額分の額
注意したいのは空室による家賃収入の減額分です。不動産投資のための賃貸収入を得られる物件探しをする場合、不動産の広告には利回り率が書かれています。AとBの2つの物件を比較した時、利回り率がよりいい物件を探しがちです。
しかし、利回りだけにとらわれていると、空室のリスクによって損をすることもあります。

空室のリスクも考えなければいけない理由
不動産投資にとって、空室は避けたい重要な要素です。空室になる事によるデメリットはこちらです。
・空室分の家賃がもらえない事で、年間の賃貸収入が減る
・家賃の低下を招く→結果的に年間の賃貸収入が減る
つまり、空室が増えたり、空室である期間が長かったりすることは、徐々に年間の賃貸収入が減ることにつながっていきます。その結果、利回りの低い物件に変化していくことになりやすいと言えます。

広告における利回りのいい物件に隠されたリスクとは？
広告で利回りが同じ値段の物件よりも良いと出ている場合、もしかしたら空室になりやすい物件であることも考えなければいけません。利回り率が高いと、その不動産の価格も高いと思いがちです。しかし不動産の価格を計算する時、利回り率が低い物件ほど価格は高く計算されます。
つまり、利回り率が高い物件も利回り率が低い物件も、利回りだけでは空室のリスクは加味されていないというわけです。
いくら利回り率がよくても、常に空室が多い物件なら、結果的に利回り率は低くなる傾向にあり危険物件だとなりますし、利回り率が低くても、空室が無しの状況が続く物件なら利回り率は安定しているという事になります。

借地権付き土地～利回りの高さにプラスして空室状況も加味しよう
土地購入後建物を建てるよりも、借地権付き土地に建物を建てるほうが初期投資は安くなることがわかりました。この時、利回り率のいい物件を探すのことは大切です。
しかし、空室状況なども把握したうえで、利回り率のいい物件を探さないと、空室によるリスクの影響を受けることになるかも知れません。