借地権の譲渡にかかる承諾料の相場はいくら？

借地権を譲渡する際には地主の承諾を得る必要がありますが、その引き換えとして｢承諾料｣が支払われることが一般的です。
また、地主が承諾することに代わって裁判所が許可する手続もあり、その際には承諾料の趣旨と同様に財産上の給付が命じられます。
地主と交渉する場合でも、裁判で手続きの際にも、この承諾料には相場がありますので判断の目安にすると良いでしょう。

地主に支払う費用がいくらかの定義はない
土地を借りて建物を建てている場合、借地権者が土地の所有者である底地権者（地主）に金銭を支払う必要が出てくるケースとして、建物の建て替えや増改築、名義変更・譲渡承諾、更新、条件変更などがあります。
法律では承諾を得る必要性は定められていますが、それらの費用がいくらなのかの定義はありません。そのため借地権者と地主とで金額を巡ったトラブルに発展するケースもあります。

無理な金額設定は地主が不利になる
ただし地主が法外な承諾料を請求した場合、借地権者を保護する観点から地主に対する建物の買取請求権などが借地権者に与えられることになっています。そのため地主も無理な金額設定はできないと言えるでしょう。
このような法律も踏まえた上で、借地権者と地主で金額の擦り合わせを行うことになるでしょうが、何を基準に承諾料を決定すれば良いかというとやはり過去の裁判での判例だと言えます。

借地権譲渡の承諾料相場
借地権譲渡の承諾料は、標準的なケースの場合借地権価格（所有権更地価格の60～70％）の10％が相場になっています。ただし譲受人（新しい借地人）が将来相続で承継する予定がある場合などは3％程度に下がります。
この割合は全国の判例を平均化した数値であるため、東京の一等地などでは基準を上回ることもあるでしょうし、人口が少ない山間部などは基準を下回ることもあることは理解しておきましょう。

所有権更地価格の算出方法は？
大切なのは判断基準になる所有権更地価格を正確に算出することになりますが、近くの別の土地が坪何万円で売りに出されているからなどで短絡的に相場を判断することはやめましょう。
あくまでも中立的な立場である業者などに査定報告書を作成してもらうことが有効だと考えられます。また、一社からの査定だけで判断せずに、複数の業者に依頼してみても良いですがその分費用が発生しますので注意してください。

双方での擦り合わせによる決定が必要
根拠のある所有権更地価格が示されることで、判例基準による割合の問題を借地権者と地主との間で交渉していくことで解決できるでしょう。
交渉にあたっては、今の地代と固定資産税のバランス、これまで支払った更新料や建替え承諾の金額、物件所在地の地域特性なども踏まえた上で検討していくことが必要です。