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不動産の有効活用
Q4.建設会社から投資マンション経営を勧められとても儲かりそうだが・・・
■状況
祖父の代から住んできた実家は敷地が400坪あります。弟の家族が住む家と両親の住む家、貸家が1軒、今は貸していない貸家が1軒と駐車スペースが何台か分ありますが、現金は持っておりません。最近、賃貸マンションの建築会社から3億円規模のワンルームマンションを建築して相続対策と年金がわりにしたらどうかという提案がありました。弟が乗り気で、地盤調査や測量などあれよあれよという間に話が進んでしまっています。   本当に建築会社の言うとおりに儲かるのか、高額なローンを組むことも含め、なんとなく不安を感じています。
■この場合の解決のしかた
この地域の市場調査をしたところ、ワンルームマンションの投資に成立できそうな地域ですが、人口の減少が見られ、将来、それだけの需要を吸収できるかどうかわからない状況です。中古になった後も含めた賃料査定や市場分析、投資分析をすることが重要です。実際に投資分析をすると、建築業者の提案では、家賃の下落や空室が少しでも出ると利益が出ないという結果になりました。このケースでは、土地の一部を売却して条件の良いところに再投資する方でも、予定していた建築費の1/3〜2/3程度で土地付の中古一棟マンションが購入し、同程度のキャッシュフローが確保できるでしょう。また、アパート建築+投資物件購入+それぞれの自宅建築を土地の一部売却で賄うというストーリーでも、資金的にもずいぶん余裕が出てきますので、より良い計画になり、相続対策においても同じような効果が得られます。相続対策からスタートしてマンション建築の話になったようですが、その場所その場所で向き不向きがありますので、収支・稼働率・人口動態を見ながら最も合った計画立てるべきです。
■ポイント
建築会社が提案したシミュレーションは必ず精査しなければなりません。このケースでは、30年間家賃も空室率も金利さえも変わらずという内容で全くリスクヘッジがされていませんでした。活字化・データ化されたシミュレーションは一見正しいように見えますが、数字を操作することでいくらでも希望の結論に誘導することが可能です。利益相反しないコンサルタントの公正な意見を求めることが自己防衛につながります。
■早めに相談していれば・・・
この方の場合、建築工事着工前に必要な作業に関する必要経費や工事請負契約の手付金を建築会社からの貸付によりすでに支払った状態となっていました。幸い、手付金は特約条項により返還され債務も解消されましたが実費の必要経費は残念ながら戻ってきませんでした。早い段階でご相談いただけていればそういった金銭的な損失やあるいは約1年という期間的な損失も未然に防げることもできたでしょう。

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