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不動産投資
Q14.不動産を事業用に活用したいが・・・
■状況
横浜市内の駅から徒歩5分の土地を相続しました。90坪弱と比較的広く、現在駐車場として利用していますが今回の相続でもかなりの相続税がかかってしまい、「建物を建てて活用しないとだめではないか」となんとなく思っています。ただ、借金は怖いので現金で行ないたいのですが、納税で現金がなくなってしまいましたのでそのあたりも悩みです。良いアドバイスをお願いします。
■この場合の解決のしかた
土地が商業テナントに向いているのか居住系か駐車場かという判断です。この土地は路地に面していますので基本的に商業系は難しいでしょう。そうすると駐車場か居住系ということになります。駐車場の場合の問題点は収益性の低いこと、また節税対策にならないということです。建物が建っている場合に比べて固定資産税は6倍、都市計画税は2倍になってしまいますし、相続税評価の借家建て付け地の減額も受けられません。基本的にはローンを組んでアパートまたはマンションを建築というのが最善の選択肢と思われます。ローンについては様々な安全率を見る指標に基づいて借入額を調整していけばリスクを低減することができますのでプランニング・見積もり・投資分析を行なってみると良いでしょう。
■ポイント
ローンを毛嫌いする方は特に年配の方に多く見られます。もちろん、消費者金融に手を出したり遊興費を借りたりといったことは論外ですが、不動産投資においては相続税対策あるいはレバレッジ効果による投資効率の改善など、ローンの果たす役割は重要です。きちんとした投資分析をすれば、ローンをすることも一考ですので、最初から選択肢を狭めない方が良いでしょう。
■早めに相談していれば・・・
この方のお父様は他にも不動産をお持ちで、今回の相続では約1億円の相続税が発生しました。借地人の方々はビルやマンションを建ててかなりのキャッシュフローを得ているようですが、当の地主さんはなんの対策もせずわずかな地代をもらって細々と暮らしいるという状態でした。お父様が亡くなる前にご相談いただいていれば相続対策とあわせて借地人の皆さんを超える十分なキャッシュフローを得ることも可能だったと思われます。

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