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不動産投資
Q13.投資用ワンルームマンションを勧められているが本当に儲かるの?・・・
■状況
新聞の見開き広告をみてワンルームマンション投資に興味を持ちました。都営地下鉄M駅徒歩2分で最高の立地ですし、新築ですから設備関係も充実しています。
「この春、大学入学されるお子様の住まいとして」「生命保険の代わりに」「老後の収入源として」タタミかけるように魅力的な言葉が語りかけてきます。
新聞広告では、(年間家賃収入1,110,000円、年間運用利回り4.84% ***号室23.09u2290万円を自己資金300万円ローン2060万円で家主代行システムを利用した場合)となっています。資料請求の電話をしたところ毎日のように担当営業マンから「とりあえずモデルルームを見に来てください」と電話やメールが入りました。気持ちは購入に傾いていますが実際のところどうなのでしょう。アドバイスをお願いします。
■この場合の解決のしかた
このようなケースでは、実際に投資効果の分析をする必要があります。広告には、必ず「物件概要」が記載されていますので、そこから土地の持分が計算できます。その後、路線価図からその場所の課税標準額を算出し、建物も構造と面積でおよそ計算できます。これらの作業によって、運営費である固定資産税、取得費である取得税・登録免許税などが計算することができます。ほかに運営費であれば家賃代行の手数料・管理費・修繕積立金などが概要からわかります。こうした下準備のあと、投資指標に落とし込むのです。もちろん、家賃設定が適正かどうかを検索サイトで調べておくことは当然です。今回のケースでは、計算の結果、取得にかかる諸費用は物件価格の他70万円ほどかかり、この他、運営費が年間約22万円になります。専門家に投資分析をしてもらったところ、投資の効率を見る指標は3.77%、自己資金の利回りにいたってはマイナス0.68%となってしまいました。また、投資の安全を見る指標(返済に対しての収入の割合)は0.98となり、(1を切ると破綻)、損益分岐点分析では、年間を通じて満室であっても赤字という結果になりました。その他、新築マンションの場合、家賃の下落、空室リスク、リフォーム等々、当初予定しなかったことが次ぎ次ぎと起きるので、膨大な赤字となる可能性が高くなることが予想されます。
■ポイント
新築マンションの場合、投資分析をして合格となるものは極めて少ないと思った方がいいでしょう。無防備にモデルルームへ足を運んでしまうと大抵は物件に惚れ込んでしまい、電卓の世界から感情の世界に判断の軸足が移ってしまうので専門家の投資分析をしてもらうことが大切です。
■早めに相談していれば・・・

今回は、早めのご相談で失敗から逃れることができたケースです。もしもそのまま営業マンに押し切られていたら赤字を垂れ流す物件を持つことになり、損切りで手放すにも自己資金をさらに追加しないといけないような局面になっていたはずです。新築のワンルームマンションを何件か購入してしまいにっちもさっちも行かなくなって相談に見える方がかなりいらっしゃいますが、そういった場合マイナスからのスタートになってしまいますのでフォローがかなり大変な作業になります。


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