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不動産投資
Q12.アパート経営をしているが入居者がいなくて困っている・・・
■状況
バブル期にハウスメーカーの営業マンの勧めで遊休土地にアパートを建築しました。@相続対策になるA年金の代わりになるB固定資産税が安くなるというのが売り文句でしたが、最終的に意思決定のポイントになったのは「30年間一括借り上げ=家賃保証」という謳い文句でした。ところが、新築から数年間は良かったのですが築10年を過ぎた頃から、保証家賃の見直しが2年毎に行なわれ、ついには調整がつかず保証打ち切りになりました。場所が悪いためか、ここ数年は6世帯のうち慢性的に2〜3世帯は空室の状態が続いています。ローンのほうは何とか払えていますが、固定資産税や急な修繕が入ったりすると持ち出しになってしまいます。今後どうしたらよいでしょうか。
■この場合の解決のしかた
家賃保証=サブリースは麻薬と一緒です。多くのハウスメーカーはアパートに適さない立地で建築受注を取るためにこの制度を商品として用意しています。当然、保証賃料と実施賃料が逆ザヤになってしまうと赤字になってしまいますので、ほとぼりが冷めた頃に保証家賃の見直しが行なわれ調整がつかなければ解除という成り行きは当然のことでしょう。入居者から選ばれるポイントは@立地(Place)A物件自体のグレード・間取り・設備(Product)B家賃(Price)C営業活動(Presentation)・・・「4P」といわれています。@の立地が悪いということであれば、リフォームやグレードアップを行なったり、家賃を下げたり、他の募集方法を検討するということになりますが、場合によっては売却ということも視野にいれる必要があるでしょう。なお、ローンがどの程度かは不明ですが借り換えや繰上げ返済なども含めて投資の内容を改善することも重要です。
■ポイント
市場分析・投資分析を行なわないまま勧められるままにアパート経営をはじめないことでしょう。家賃保証によって甘い投資判断になってしまうことのないように、アパート経営という経営者の自覚を持つ必要があります。
■早めに相談していれば・・・
その場所が果たしてアパート経営に向いているかということが最初の入り口になります。節税対策と称していわゆる地主さんにはいろいろなアプローチが来ますが、税理士は税理士としての建築会社は建築会社としての不動産会社は不動産会社としての立場で話を持ってきますので、いわゆる「節税貧乏」が数多く生まれてしまっているのが現状です。公正な立場でなにをどうすればいいのかといった判断を提供できるのが私たちコンサルタントの存在価値ともいえます。このケースでは家賃保証に頼らずに十分なキャッシュフローを得ながら同時に相続対策を行なうことも可能だったと思います。

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